juin 2024
Transformation de bureaux en logements – Le projet de loi se trompe-t-il de cible ?
Le 15 mai dernier, la commission des Affaires économiques du Sénat a adopté la proposition de loi « visant à faciliter la transformation de bureaux en logements ». Cette loi tant attendue par les professionnels est censée fluidifier la valorisation d’un gisement de logements important et répondre à la crise actuelle.
Cette loi prévoit deux mesures phares : les dérogations au PLU au cas par cas pour permettre la transformation de bureaux en logements dans des zones qui ne le permettent pas et la possibilité pour les élus locaux d’appliquer la taxe d’aménagement à ces opérations.
Cette dernière disposition répond concrètement aux besoins des collectivités locales. Elle va leur donner les moyens de financer les équipements publics rendus nécessaires par ces opérations et ainsi faciliter ces dernières.
Une loi justifiée ?
Cependant, la disposition portant sur la dérogation au PLU suscite plusieurs réserves pour ce qui est de sa justification et de sa recevabilité.
En termes de justification, cette disposition repose sur l’idée que le changement de destination des bureaux en logements se heurte aux destinations prévues dans le zonage du PLU et que les élus locaux ne peuvent délivrer les autorisations d’urbanisme nécessaires à ces opérations. La réalité est beaucoup plus prosaïque. Le nombre de transformations de bureaux en logements est faible, car les élus locaux sont opposés à ces projets. Ils se justifient par différentes raisons : maintien de l’activité coûte que coûte, opposition à l’arrivée de nouvelles populations, désintérêt pour les projets immobiliers…
Une loi discriminatoire ?
En termes de recevabilité, le caractère dérogatoire de cette mesure remet en cause la compréhension et le fondement des politiques d’urbanisme locales. Il est assez difficile de comprendre que des élus vont déroger à des règles qu’ils ont eux-mêmes longuement concertées, étudiées, discutées et écrites et qu’ils peuvent par ailleurs modifier par des procédures de droit commun.
Il est encore plus difficile de déterminer sur quels fondements on pourra justifier qu’un propriétaire ou un promoteur bénéficiera d’une dérogation à la différence d’un autre situé à proximité. Le caractère dérogatoire peut très vite devenir discriminatoire.
Et s’il y avait plus simple…
Ainsi, au lieu de chercher à créer des dérogations aux règles que l’on s’impose, il serait peut-être plus efficace de supprimer certaines de ces règles : la suppression de l’autorisation de changement de destination d’un bâtiment en logement dans les zones U en dehors des zones impropres à l’habitation – comme les zones industrielles – permettrait vraiment de faciliter la transformation de bureaux en logements.
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